تهاتر یا مبادله، یکی از روش‌های انجام معاملات ملکی است. تهاتر یا مبادله در بازارهای مختلفی وجود دارد و تقریباً روش رایجی است اما باید حساسیت ویژه‌‌ای نسبت به تهاتر در بازار مسکن داشته باشید. زیرا قیمت ملک نسبت به کالاهای دیگر بالاست. همچنین در معاملات ملکی، مسائل حقوقی مختلفی مطرح می‌شود، بنابراین حساسیت تهاتر در ملک به مراتب بالاتر است.
تهاتر چیست؟انواع تهاتر را بشناسید!
تهاتر یعنی مبادله کالا به کالا که حالت های گوناگونی دارد. یکی از حالت های تهاتر معاوضه است. زمانی که تصمیم به فروش ملک‌تان برای خرید ملک دیگری را دارید، معاوضه صورت می‌گیرد.
انواع تهاتر:
-
تهاتر قهری:
تعریف تهاتر قهری در ماده 295 قانون مدنی: ” تهاتر قهری است و بدون اینکه طرفین تراضی نمایند حاصل می‌شود”. با توجه به این ماده، تهاتر قهری تهاتری است که، اراده دو طرف تعهد اثری در آن ندارد و تهاتر بدون دخالت طرفین انجام شده و باعث سقوط دو دین و دو تعهد درز مقابل یکدیگر می‌شود.
-
تهاتر قراردادی:
برای اینکه تهاتر قهری بین دو تعهد از جمله تعهدات طرفین در سند تعهد به انتقال صورت پذیرد، لازم است که دو دین از یک جنس باشند. علاوه بر آن زمان و مکان پرداخت دو تعهد نیز مانند هم باشد. حال اگر یکی از این شرایط تهاتر قهری وجود نداشته باشد، دو طرف تعهد می‌توانند درباره سقوط تعهد به واسطه تهاتر، توافق کنند. مانند زمانی که دو تعهد از نظر جنس باهم متفاوت است، دو طرف با توافق قراردادی می‌توانند تعهد خود را در برابر دیگری ساقط کنند که به چنین تهاتری، تهاتر قراردادی گفته می‌شود.
-
تهاتر قضایی:
این تهاتر زمانی صورت می‌گیرد که دادگاه، پس از رسیدگی به پرونده دو تعهد یا دو دین در مقابل یکدیگر، شرایط تهاتر میان آن دو را احراز کرده و حکم بر تهاتر صادر نماید.
-
تهاتر تسویه ای:
تهاتر تسویه‌ای، در واقع قراردادهای دو جانبه تجاری/مالی هستند که میان دو دولت منعقد می‌گردد. بر اساس این قرارداد دو طرف توافق می‌کنند تا مبلغ معینی کالا و خدمات را در یک دوره زمانی مشخص مثلاً شش ماه تا یک سال، با یکدیگر و بدون آن‌که در این میان پولی رد و بدل شود، تبادل کنند.
منظور از تهاتر ملک چیست؟
معاملات در بازار املاک، به شیوه‌های گوناگون انجام می‌شود اما هر حالتی دارای مزایا و معایب خاص خود، برای سرمایه‌گذاران، سازندگان یا مصرف کنندگان فردی است.
تهاتر ملک یکی از شیوه‌های رایج معاملات ملکی است. تهاتر ملک به معنای معاوضه ملک با ملک دیگری است. در تهاتر ملک باید توجه کافی داشته باشید تا هیچ یک از طرفین معامله، دچار زیان و خسارت نشوند و معامله برد-برد انجام پذیرد.
داشتن اطلاعات کافی از قوانین و تبصره‌های معاملات تهاتری، به شما کمک می‌کند از زیان‌های احتمالی در خصوص این معاملات، جلوگیری کنید.
مزایای تهاتر ملک:
-
افزایش سرعت در انجام معاملات ملکی:
یکی از مزایای تهاتر ملک این است که سرعت معاملات بسیار بالا می‌رود. در حالت عادی برای خرید و فروش ملک، ابتدا باید برای ملک خود خریدار پیدا کنید و ملک را بفروشید. سپس ملک مورد نظر خود را پیدا کرده و خریداری کنید. انجام این پروسه بسیار زمان‌بر است. اما در معاملات تهاتری با دو نفر طرف حساب نیستید و تمام این فرآیند با یک نفر انجام می‌گیرد. در این صورت دو قرارداد به وجود می‌آید که در یک قرارداد شما خریدار و در قرارداد دیگر شما فروشنده هستید. بنابراین با این کار زمان زیادی صرفه‌جویی می‌شود و تراکنش شما سریع‌تر انجام می‌شود.
-
مزایای تهاتر ملک برای سازندگان:
یکی دیگر از مزایای تهاتر ملک مختص سازندگان ملک است. اگر شما یکی از سازندگان املاک و مستغلات هستید، برای ساخت ملک به مصالح ساختمانی مختلفی نیاز دارید. بنابراین در برخی موارد، برای مثال، به جای پرداخت نقدی برای خرید میلگرد، می‌توانید به فروشنده مصالح، به اندازه میزان میلگرد یا مصالحی که از آنها دریافت می‌کنید، واحد مسکونی اعطا کنید. اما این کار چه سودی برای طرفین معامله دارد؟
در این صورت شما به عنوان تولید کننده از دو جانب سود می‌کنید:
یک: برای ساخت واحد مورد نظر به پول کمتری نیاز است.
دو: میزان خواب سرمایه خود را کاهش می‌دهید چون هزینه خرید مواد به صورت نقدی پرداخت نشده است.
حتی شخصی که از طریق فروش مصالح ساختمانی صاحب یک واحد مسکونی شده باشد، می‌تواند به سود خوبی برسد. زیرا با این کار صاحب یک واحد مسکونی شده است که به احتمال خیلی زیاد تا زمان ساخت کامل و فروش آن، با افزایش قیمت آن مواجه خواهد شد.
بنابراین می‌توان گفت که تهاتر ملک برای طرفین بسیار ارزشمند است و هر دو طرف به سود قابل توجهی دست پیدا خواهند کرد.
معایب تهاتر ملک:
در صورتی که از معاملات تهاتری اطلاعات کافی در دست نداشته باشیم، این نوع معاملات می‌تواند با ضرر و زیان‌های زیادی همراه باشد. بنابراین بهتر است انجام اینگونه معاملات با قرارداد قانونی تحت نظر یک فرد متخصص منعقد شود.
با توجه به اینکه معاملات تهاتری دارای مزایای زیادی است، اما امکان دارد در برخی موارد مشکلاتی را به وجود بیاورد. این مشکلات و مسائل شامل:
- مشخص شدن ارزش واقعی کالاهای مورد نظر (زیرا در برخی مواقع تعیین ارزش کالا دشوار است).
- کالا و خدمات چون در طول زمان دستخوش تغییراتی می‌شوند، نمی‌توان ارزش ثابت برای آنها در نظر گرفت.
- در برخی مواقع ممکن است یکی از طرفین نیاز ضروری در انجام معامله داشته باشد، بنابراین ممکن است ارزش ملک کمتر از نرخ واقعی عرضه شود. در نتیجه یکی از طرفین معامله سود کمتری می‌برد.
چه زمانی برای انجام تهاتر ملک بهتر است؟
زمانی که در بازار نقدینگی کم است و شخصی قصد فروش ملک و خرید ویلا یا ملک دیگری را دارد، بهتر است معاملات به صورت تهاتر انجام شود.
در معاملات تهاتری پول و چک زیادی جابجا نمی‌شود. در این معامله شخصی که ملک خود را فروخته، ملک دیگری از خریدار تحویل می‌گیرد. لازم به ذکر است که در برخی مواقع تهاتر ملک با کالای دیگری از جمله خودرو صورت می‌گیرد. یعنی شخص ملک خود را با خودرو مدل بالایی با ارزش همان ملک معاوضه می‌کند.
در خیلی از موارد صاحب ملک، زمین یا ساختمان تمایل به معامله غیر نقدی دارد، که در این صورت تهاتر ملک، گزینه بسیار مناسبی خواهد بود.
نکات مهمی در انجام معاملات تهاتری:
- تهاتری موفق خواهد بود که دو طرف معامله سود کنند، یعنی تهاتر برد-برد!
- تهاتر ملک یا سایر خدماتی که مربوط به ملک است، باید قانونی و رسمی باشد. بنابراین وجود قرارداد رسمی بین طرفین معامله الزامی است تا از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری شود.
- اگر قرار است قرارداد فسخ شود باید با رضایت طرفین باشد.
- اگر تهاتر بین دو یا چند نفر صورت گرفته باشد، برای فسخ قرارداد باید تمام طرفین رضایت کامل داشته باشند.
شرایط لازم برای انجام تهاتر ملک:
- اگر قرار است معامله ملک به صورت تهاتر انجام شود باید مقدار بدهی طرفین باهم برابر باشد.
- طرفین باید رضایت کامل داشته باشند.
- طرفین باید صلاحیت انجام معامله را داشته باشند.
- تهاتر ملک باید به صورتی انجام شود که هیچ کدام از طرفین متضرر نشوند و این کار حتما توسط فرد متخصص صورت پذیرد.
- در تهاتر ملک پرداخت نقدی وجود ندارد.
- تهاتر ملک برای پروژه های بزرگ و سنگین مناسب است.
قرارداد تهاتر ملک:
در تهاتر ملک برای تنظیم قرارداد به نکات ذیل توجه داشته باشید:
- مشخصات طرفین باید کامل و دقیق باشد.
- موضوع قرارداد باید کامل و واضح بیان شود.
- تمام ویژگی‌های ملک مدنظر شامل متراژ، موقعیت مکانی و … مشخص باشد.
- باید مشخص شود فسخ قرارداد در چه شرایطی امکان‌پذیر است.
- مبلغ و ارزش قرارداد باید به طور دقیق مشخص باشد.
در این مقاله سعی بر این داشتیم که به صورت کامل مفهموم تهاتر، انواع تهاتر و شرایط انجام تهاتر را توضیح دهیم. از اینکه تا انتهای این مقاله ما را همراهی کردید، سپاسگزاریم.
در صورت تمایل به انجام معاملات ملکی یا تهاتر ملکی و همچنین مشاوره کامل در این زمینه، می‌توانید با گروه ساختمانی جِی_هوم در تماس باشید.
شماره تماس و واتساپ: 09174152580
آی_دی اینستاگرام: @jhome.realestate
