قراردادهای ملکی شامل قرارداد خرید و فروش ملک و قرارداد اجاره ملک، به دلیل استفاده زیاد بین مردم، بسیار پر اهمیت است. خانه، آپارتمان و زمین همیشه یکی از مهم‌ترین دارایی‌های مردم محسوب می‌شود. همچنین نوسانات اقتصادی در بازار املاک در سال‌های اخیر بسیار زیاده بوده و همین موضوع مردم را دچار مشکل کرده است. نحوه تنظیم قرارداد ملکی به قدری باید دقیق و اصولی باشد که تمامی جوانب آن معامله سنجیده شود. در نوشتن قرارداد خرید و فروش ملک باید به اوضاع اقتصادی توجه ویژه داشت و قرارداد را طوری تنظیم نمود که ضرر و زیان مالی برای طرفین به وجود نیاید.
تنظیم قرارداد ملکی آنقدر اهمیت دارد که ممکن است در صورت عدم رعایت تمام جوانب آن، خسارت‌های جبران‌ناپذیری به وجود آورد. نوشتن قرارداد یعنی ایجاد تعهد بین طرفین. تنظیم قرارداد ملکی اگر بدون علم و آگاهی و تجربه انجام شود، موجب بروز مشکلات زیادی خواهد شد. بنابراین قبل از انجام هر گونه معامله بهتر است آگاهی خود را نسبت به این قراردادها افزایش دهید تا کمترین خطری متوجه شما گردد. در این مقاله، به صورت اختصاصی به نحوه صحیح تنظیم قرارداد ملکی می‌پردازیم. امیدواریم در انتهای مقاله، به تمامی سوالات و ابهامات شما پاسخ داده شده باشد.
چرا تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک مهم است؟
یکی از مهم‌ترین نکاتی که حتما باید بدان توجه شود، این است که قبل از نوشتن قرارداد، طرفین باید درباره محتوای آن به توافق رسیده باشند و اطمینان یابند که تغییری در آن به وجود نخواهد آمد.
مندرجات قرارداد خرید و فروش ملک باید به صورت واضح بیان شود و منظور طرفین باید در آن کاملا مشخص باشد.
تنظیم قرارداد ملکی به دلایل ذیل انجام می‌شود:
- جلوگیری از هر نوع اختلاف و دعوا بین طرفین
- رفع سوتفاهم‌های احتمالی
- ضرر و زیان‌های احتمالی به حداقل می‌رسد.
- توافقات به صورت کامل و با جزئیات درج می‌شود وامکان رجوع به آنها در هر زمانی وجود دارد.
اصول کلی قرارداد نویسی:
قرارداد، فارغ اینکه برای چه تعهدی منعقد می‌شود یا طرفین آن چه کسانی هستند، اصول کلی دارد که اگر رعایت نشود، باعث بروز مشکلاتی می‌شود. موارد جزئی ذکر شده در هر قرارداد، زیر شاخه همین اصول‌های کلی قراردادها هستند. بنابراین اصول کلی که باید در هر قرارداد رعایت شود را همینجا به صورت مختصر بیان می‌کنیم.
-
بیان چالش‌ها و ارائه راهکارها:
بیان این موضوعات که چرا قرارداد منعقد می‌شود؟ چالش‌ها و مشکلات احتمالی آن چیست؟ مثلا اگر قرارداد خرید و فروش ملک است باید درباره عدم انجام احتمالی تعهدات و خواسته‌های طرفین و راه‌های تامین منفعت‌ها و غیره بحث نمود.
-
اعتبارسنجی:
اعتبار اسناد ارائه شده و اشخاص اطراف قرارداد باید سنجیده شوند. برای مثال، گاهی شخصی به وکالت از شخص دیگر قراردادی را منعقد می‌نماید. در این شرایط باید اعتبار وکالت‌نامه شخص، مورد بررسی و اعتبارسنجی قرار گیرد. همچنین حتما لازم است اسناد مالکیت ارائه شده مورد بررسی قرار بگیرد.
-
کتابت:
اصل کتابت، یکی از کلیدی‌ترین نکاتی است که باید در تنظیم قرارداد رعایت شود. هر آنچه مورد توافق قرار می‌گیرد باید مکتوب شود و به اصطلاح روی کاغذ بیاید. این موضوع برای جزئی‌ترین مسائل در قرارداد نیز صدق می‌کند. گاهی ممکن است که طرفین قرارداد به دلیل شناختی که نسبت به همدیگر دارند، بهم اعتماد کنند و برخی از مسائل را در قرارداد ذکر نکنند. بروز مشکلات زیادی در چنین قراردادهایی مشاهده شده است. بنابراین بهتر است تمامی جزئیات قرارداد به طور دقیق ذکر گردد تا شاهد چنین مشکلاتی نباشید.
-
شفافیت:
محتوای قرارداد و توافقات باید به صورت کاملا واضح و شفاف بیان شود. همچنین متن قرارداد باید برای طرفین قابل درک و فهم باشد. متن‌های پیچیده حقوقی باعث سردرگمی و کج‌فهمی افراد می‌شود بنابراین بهتر است متن قرارداد به زبان ساده بیان گردد.
-
مستند بودن:
قرارداد و توافقات بین طرفین باید مستند باشد. یعنی آنچه زیربنای عقد است باید ارائه گردد و پیوست قرارداد شود. برای مثال اسناد مالکیت باید ارائه شود و یک کپی مصدق شده، به قرارداد منضم شود.
نکات مهم در تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک:
قراردادها از مواد مختلف، بندها و تبصره‌های جانبی که مورد توافق طرفین قرارداد است، تشکیل می‌شود. قرارداد خرید و فروش ملک یا به تعبیر حقوقی، مبایعه‌نامه، در ماده 338 قانون مدنی، به این صورت تعریف شده است: ” بیع عبارت است از، تملیک عین به عوض معلوم” ! یک نفر به عنوان مالک مبیع، و شخص دیگر نیز مالک عوض، قراردادی تنظیم می‌کنند و مالکیت اموال مورد توافق را به یکدیگر منتقل می‌کنند.
بیع: عملیات وفرآیند معامله و شرایط خرید و فروش، بیع نام دارد.
مبیع: مالی که برای فروش گذاشته شده است، مبیع نام دارد.
این نقل و انتقال در ظاهر بسیار ساده به نظر می‌رسد. اما مشکل اصلی موقع اجرای تعهدات شروع می‌شود. هر دو طرف قرارداد یا یکی از طرفین ممکن است به توافقات‌شان عمل نکنند و حتی منکر آن شوند. همین موضوع موجب بروز مشکلاتی در اصل قرارداد و برخی از مفاد آن می‌شود. بنابراین تنظیم قرارداد به صورت کاملا دقیق و جزئی در هر معامله‌ای کاملا ضروری است. هر قرارداد ارکان تقریبا مشخصی دارد که به اختصار به آنها اشاره می‌کنیم:
-
عنوان قرارداد:
عنوان قرارداد ممکن است آنچه در قانون نگاشته شده یا آنچه طرفین بر آن توافق کرده‌اند، باشد. برای مثال در عنوان نوشته شده باشد مبایعه‌نامه یا قرارداد خرید و فروش ملک اما محتوای قرارداد مربوط به اجاره‌نامه باشد. برعکس این موضوع نیز صادق است. ممکن است عنوان قرارداد اجاره‌نامه باشد اما متن قرارداد و قصد طرفین، خرید و فروش ملک باشد، بنابراین آن قرارداد مبایعه‌نامه است نه اجاره‌نامه. مسئله مهم در تنظیم قرارداد، قصد و نیت طرفین قرارداد است.
-
اطلاعات خریدار و فروشنده:
نام و نام‌خانوادگی خریدار و فروشنده، کد ملی، شماره تماس طرفین قرارداد، معمولا در مبایعه‌نامه ذکر می‌شود. همچنین باید کاملا دقت شود که طرف قرارداد، اهلیت استیفا داشته باشد و محجور نباشد. فردی که قصد فروش ملک را دارد یا باید صاحب ملک باشد یا باید از طرف صاحب ملک اجازه اینکار را داشته باشد. در هنگام تنظیم قرارداد باید به این نکته توجه کرد و تمامی مدارک را مورد بررسی قرارداد تا مشخص شود که شخص، واقعا می‌تواند مفاد قرارداد را انجام دهد یا خیر! موضوع دیگری که باید هنگام تنظیم قرارداد بدان توجه شود این است که طرفین ممنوع المعامله نباشند!
-
بیان موضوع اصلی معامله:
یک واحد آپارتمان موقوفی، قطعه‌ای زمین، خانه‌ای ویلایی، باغی محصور! هر چیزی که مالکیت دارد و بتوان برای آن ارزش قائل شد، می‌تواند موضوع معامله باشد.
تمام اسناد مربوطه حتما باید مورد بررسی قرار گیرد و در تنظیم قرارداد به صورت کامل ذکر شود و هیچ ابهامی نداشته باشد. ابهام در قرارداد یکی از موضوعات دردسر ساز است که حتی منجر به باطل شدن قرارداد می‌گردد.
-
ارزش ریالی معامله:
تعیین قیمت معامله در قرارداد بسیار مهم و ضروری است و نباید مبهم باشد. حتی نباید شرطی در قرارداد باشد که قیمت معامله را مجهول نماید. عدم تعیین قیمت دقیق در قرارداد موجب ابهام یا به اصطلاح حقوقی، موجب غرر می‌شود. در تنظیم قرارداد ملکی اهمیت این موضوع دو چندان است. چراکه نوسانات بازار املاک در سال‌های اخیر بسیار زیاد بوده است. بنابراین در قراردادهایی که موضوع آنها خرید و فروش ملک است، آسیب مالی زیادی به وجود خواهد آورد.
-
شروط، تعهدات و تضمینات طرفین قرارداد:
در هنگام تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک، باید تمامی موارد مربوط به خسارت‌ها و میزان آنها، اختیار فسخ، مواعد، ضمانت اجرا، حق داوری، تعهدات و تمامی فرضیات پیش‌بینی شود. شروط قرارداد باید مورد تایید طرفین باشد و تعهداتی را برای آنها به وجود آورد.
اشتباهات رایج موجود در تنظیم قرارداد:
در تنظیم قرارداد ملکی هر چقدر هم دقت به خرج داده شود، این افراد هستند که باید تعهدات را انجام دهند. بنابراین باز هم ممکن است در برخی مفاد و بندها مشکل ایجاد شود. بزرگترین اشتباه در قراردادهای ملکی، شرم داشتن از بیان توقعات است. خریدار تمایل دارد سریعتر ملک را صاحب شود و به ارزان‌ترین قیمت ممکن خریداری کند. فروشنده نیز تمایل دارد ملک را گران بفروشد و سود بیشتری دریافت کند. بنابراین در قرارداد باید تلاش شود تمامی خواسته‌های طرفین مکتوب گردد و از کوچک‌ترین مسائل هم چشم‌پوشی نشود.
مطالعه این مقاله کمک شایانی در تنظیم قرارداد ملکی به شما خواهد کرد. امیدواریم از این مطالب مختصر و مفید نهایت استفاده را برده باشید. از اینکه تا انتهای مقاله با ما همراه بودید، سپاسگزاریم. گروه ساختمانی جِی_هوم در کنار شماست تا به شما کمک کند سرمایه‌گذاری مطمئن و پرسودی را در بازار املاک تجربه کنید. همچنین تیم مجرب جِی_هوم در زمینه خرید و فروش املاک و عقد قراردادها و مشاوره های مربوطه همراه شما خواهد بود.
