امروزه با کاهش ارزش پول در شرایط تورم، بسیاری از افراد برای حفظ ارزش دارایی‌های خود، اقدام به سرمایه‌گذاری‌های مختلف می‌کنند. بنابراین با افزایش تقاضا، قیمت‌ها نیز افزایش می‌یابد. یکی از انواع این سرمایه‌گذاری‌ها، سرمایه‌گذاری در بازار املاک است. در سال‌های اخیر و با افزایش نرخ تورم، قیمت ملک با افزایش بسیار زیادی روبرو بوده است. در چنین شرایطی، خرید خانه برای بسیاری از افراد به امری دشوار تبدیل شده و برای برخی افراد به قیمت همه دارایی‌هایشان تلقی می‌شود. از این رو افراد با احتیاط بیشتری اقدام به خرید و سرمایه‌گذاری در ملک می‌کنند.
در ادامه این مقاله به این موضوع خواهیم پرداخت که حباب قیمت ملک چیست؟ چگونه ایجاد می‌شود؟ همچنین نحوه محاسبه آن چگونه است؟ تا انتهای مطلب همراه ما باشید.
حباب قیمت چیست؟
حتما شما هم در رسانه‌ها و از زبان افراد مختلف واژه‌هایی مانند؛ حباب قیمت سکه، حباب قیمت طلا، حباب قیمت ملک، حباب قیمت ارز، حباب قیمت خودرو و… را زیاد شنیده‌اید.
حباب استعاره از غیرواقعی بودن اندازه چیزی است که به طور موقت و بیش از اندازه بزرگ شده و دیر یا زود می‌ترکد و از بین می‌رود. موقعی که چیزی بیش از ارزش واقعی خودش در بازار مالی و سرمایه‌گذاری وجود داشته باشد، از اطلاح “حباب” استفاده می‌شود. حباب زمانی اتفاق می‌افتد که به هر دلیلی تقاضا برای خرید یک کالا بیشتر از اندازه واقعی آن باشد.
در علم مالی حباب قیمت وضعیتی است که قیمت بازار کالا نسبت به ارزش ذاتی آن تفاوت زیادی دارد و با قیمت بالا معامله می‌شود. در این شرایط تعیین ارزش واقعی چندان راحت نیست بنابراین پس از افزایش عرضه و افت ناگهانی قیمت و به اصطلاح “ترکیدن حباب قیمت” متوجه وجود حباب و قیمت‌های غیرواقعی می‌شوند.
حباب قیمت ملک چگونه به وجود می‌آید؟
حباب قیمت مسکن یا ملک زمانی ایجاد می‌شود که خریداران با انگیزه‌ای غیر از مصرف وارد این بازار می‌شوند و تقاضا برای آن افزایش پیدا می‌کند. بسیاری از افراد با هدف سرمایه‌گذاری و یا حفظ ارزش دارایی خود، برخی افراد نیز با هدف دلالی و کسب سود بیشتر باعث افزایش تقاضا در بازار ملک می‌شوند. در نتیجه قیمت ملک از ارزش ذاتی خود بسیار فراتر می‌رود و حباب قیمت ملک به وجود می‌آید.
در این شرایط:
با توجه به زمانبر بودن عرضه ملک، پاسخ به افزایش ناگهانی تقاضا طول می‌کشد. به همین دلیل معمولا در دوره‌هایی که افزایش قیمت ملک داریم، سفته‌بازان و دلالان فرصت ورود به بازار مسکن را پیدا می‌کنند. ورود سفته‌بازان به بازار ملک، باعث افزایش بیشتر تقاضا شده و افزایش تقاضا باعث افزایش قیمت می‌شود. افزایش قیمت باعث نگرانی مردم می‌شود و این نگرانی باعث شده مردم متاثر از هیجانات کاذب در بازار، پس‌انداز خود را تبدیل به ملک کنند. این سیکل همواره باعث افزایش قیمت ملک و تشکیل حباب قیمت ملک می‌شود.
این نوسان و هیجان‌ها زمانی خواهد ترکید که با افزایش عرضه ملک قیمت‌ها کاهش یابد و سفته‌بازان و دلالان از بازار خارج شوند.
محاسبه حباب قیمت ملک چگونه است؟
حباب قیمت ملک را با قیمت مسکن نسبت به قیمت اجاره آن اندازه می‌گیرند. هرچه این نسبت بزرگتر باشد یعنی حباب قیمت بیشتر است. برای مثال در شرایط فعلی قیمت رهن کامل به صورت عرف، عددی بین 1/5 تا 1/7(یک پنجم تا یک هفتم) قیمت کل ملک است. اگر قیمت آپارتمانی 5 میلیارد تومان باشد، رهن کامل آن باید بین 700 میلیون تا 1 میلیارد تومان باشد. اگر این آپارتمان با قیمت 1 میلیارد تومان رهن کامل، تقاضای اجاره داشته باشد، این ملک به قیمت واقعی خود بسیار نزدیک است و ارزش خرید بالایی دارد. اما هر چه قیمت رهن آن پایین‌تر باشد، ارزش خرید آن کمتر می‌شود. اگر قیمت رهن کامل آن زیر 700 میلیون تومان و کمتر از 1/7 باشد، به معنای وجود حباب در قیمت آن ملک است.
این موضوع فقط محدود به یک ملک خاص نمی‌شود. حباب قیمت مسکن می‌تواند در محدوده‌های جغرافیایی یا در بازه‌های زمانی اتفاق بی‌افتد. موقعی که یک ملک یا یک منطقه حباب قیمت داشته باشد به معنای این است که نمی‌توان انتظار رشد قیمت در کوتاه مدت را برای آن داشت و برای افزایش قیمت باید منتظر تغییر قیمت در بازار ملک شد.
برای مثال، در مناطقی که رشد قیمت مسکن آنقدر زیاد بوده که قیمت رهن کامل نسبت به قیمت کل ملک‌های آن منطقه بسیار کمتر از 1/7 است، حباب قیمتی بالایی وجود دارد.
حباب قیمت املاک در جهان:
حباب قیمت ملک فقط مختص ایران نیست. در سال‌های اخیر و به ویژه در دوران کرونا، به دنبال تعطیلی بسیاری از کسب و کارها، سرمایه خارج شده از صنایع، وارد بازار املاک شدند. این مسئله باعث ایجاد حباب قیمتی در بسیاری از کشورها شد و بازار املاک بسیاری از کشورها را دچار ریسک کرد. البته این حباب ایجاد شده در بسیاری از کشورها موقتی بوده و بعد از مدتی از بین رفت.
حباب قیمت ملک چگونه از بین می‌رود؟
حباب‌ها موقتی هستند و با تنظیم قیمت در بازار از بین می‌روند. در بازار ملک به دلیل ویژگی خاص آن، یعنی محدودیت در عرضه ملک، رفتارحباب‌ها متفاوت است. حباب قیمتی در این بازار نسبت به بازارهای مالی دیگر دفعات کمتری به وجود می‌آید اما مدت زمان بیشتری می‌ماند.
تفاوت حباب قیمت با نوسانات بازار چیست؟
حبابی شدن قیمت زمانی رخ می‌دهد که سرمایه‌گذاران بدون توجه به ارزش واقعی کالا (ملک)، برای از دست ندادن سرمایه خود یا کسب سود بیشتر، هجوم می‌آورند و خرید می‌کنند. این موضوع باعث می‌شود قیمت کالا از ارزش واقعی آن جدا شود.
مفهوم حبابی شدن قیمت با نوسانات عادی بازار تفاوت زیادی دارد. در معاملات عادی بسیار پیش می‌آید قیمت یک کالا در بازار دارای نوسان باشد و بالاتر یا پایین‌تر از ارزش واقعی کالا خرید و فروش شود. طبیعی است که بازار نسبت به رخدادهای مثبت و منفی عکس العمل نشان می‌دهد و قیمت‌ها افزایش یا کاهش می‌یابد.
نتیجه‌گیری:
- حباب قیمت در بازار ملک زمانی اتفاق می‌افتد که تقاضا برای ملک با ورود سفته‌بازان و دلالان افزایش یابد و عرضه به همان میزان زیاد نشود. این اتفاق باعث رفتار هیجانی مردم، هجوم به بازار ملک و در نتیجه افزایش بیشتر حباب قیمت می‌شود.
- اختلاف زیاد قیمت درخواستی فروشنده و قیمت معامله شده، نشان دهنده عدم اطمینان بازار و افزایش ریسک آن می‌شود.
جمع بندی:
با توجه به اهمیت بالای سرمایه‌گذاری در بازار املاک و تخصصی بودن این تصمیم، حتما قبل ازاقدام به خرید ملک، از متخصصین این حوزه مشورت بگیرید. مشاورین املاک قطعاً با حضور وکیل مجرب به درخواست شما رسیدگی می‌کنند و مشاوره تخصصی لازم را به شما خواهند داد.
