گاهی اوقات ممکن است به هنگام انجام یک معامله ملکی بخاطر اعتماد به طرف مقابل، بدون خواندن متن قرارداد آن را امضا کنیم. عدم مطالعه متن قرارداد می‌تواند در آینده به ضرر ما تمام شود. برهم زدن معامله ملک قانون خاص خود را دارد. حق فسخ قرارداد، یکی از موارد ذکر شده درمتن قرارداد است. حق فسخ، در برخی از قراردادها به صورت دو طرفه و در برخی دیگر به صورت یکطرفه در نظر گرفته می‌شود.
در هر معامله ملکی احتمال کنسل شدن وجود دارد. کنسل شدن ممکن است توسط هر کدام از طرفین به دلیل خاصی صورت بگیرد. بهتر است بدانید فسخ معامله ملکی شرایط و قوانینی دارد که با رعایت آن می‌توانید کمترین ضرر را متحمل شوید.
در خرید و فروش ملک، رهن یا اجاره ملک یا قرارداد مشارکت در ساخت، که همگی امور متفاوت ملکی هستند، می‌تواند بهم خوردن معامله ملکی اتفاق بیوفتد.
فسخ معامله ملکی چیست؟
فسخ در لغت به معنای نقض، از بین بردن، تباه کردن و شکستن است که به صورت ارادی بر قرارداد ملک اعمال می‌شود. حق فسخ برای دو طرف قرارداد یا حتی برای نفر سومی که در قرارداد ذکر می‌شود، وجود دارد. عوامل زیادی برای فسخ شدن معامله ملکی در زمینه خرید و فروش یا رهن و اجاره وجود دارد که با استفاده از آنها می‌توان تا آخرین لحظه قبل از امضای قرارداد از جانب فروشنده یا خریدار و مستاجر آن را لغو کرد. در ادامه مقاله به انواع فسخ معامله ملکی خواهیم پرداخت.
فسخ معامله ملکی براساس عوامل مختلف:
توافق طرفین:
طبق قانون معامله ملک، طرفین قرارداد می‌توانند در هنگام تنظیم قرارداد، برای هر دو طرف یا حتی نفر سوم، حق فسخ در نظر بگیرند. براساس قانون معامله ملک و قرارداد مورد نظر، شخصی ملکی را به شخص دیگر بفروشد و در قرارداد قید شود که هر کدام از دو طرف یا نفر سوم هر زمان بخواهند برای مثال ظرف مدت یکماه آن معامله را فسخ کنند.
حکم قانونی:
فسخ معامله ملکی در این حالت زمانی اتفاق می‌افتد که قانون برای جلوگیری ضرر ناخواسته به یک شخص، دستور فسخ معامله را صادر می‌کند. شخصی که خانه‌ای را اجاره کرده و پس از مدتی متوجه می‌شود که سکونت در آن امکان پذیر نیست؛ در این صورت بر اساس قانون معامله ملک، او می‌تواند که قرارداد اجاره را کنسل کند.
به صورت یک طرفه:
قراردادهایی مانند خرید یا اجاره ملک، در یکی از بندهای قرارداد قید شده است که هر کدام از طرفین اجازه دارند در یک مدت زمان معین، آن قرارداد را به صورت یکطرفه فسخ نمایند. با در نظر گرفتن قانون معامله ملک، اگر این حق در قرارداد ذکر شده باشد، می‌تواند اتفاق بیوفتد. بنابراین در حالت کلی این موضوع در قرارداد ذکر نمی‌شود.
شرایط فسخ شدن قرارداد:
- در تمامی قراردادها مانند خرید یا اجاره ملک، یکی از بندهای قرارداد این است که به طرفین اجازه داده می‌شود که در یک مدت زمان مشخص، با رعایت قوانین و ارائه دلیل موجه بتوانند قرارداد امضا شده توسط طرفین قرارداد را فسخ کنند.
*البته هیچ کدام از افراد تحت هیچ شرایطی نمی‌توانند قرارداد را به صورت یکطرفه فسخ کنند. درصورتی این کار امکان پذیر است که این حق در متن قرارداد ذکر شده باشد.*
- شخصی که قصد برهم زدن معامله ملکی را دارد، آن را به دفتر اسناد رسمی اعلام کند.
- فسخ کننده باید با رضایت کامل عمل فسخ را انجام دهد و اگر از این کار رضایت قلبی نداشته باشد، این فسخ اثر حقوقی نخواهد داشت.
- فسخ کننده باید به لحاظ عقلی و سنی در سلامت کامل باشد.
شرایط فسخ شدن معامله ملکی اجاره توسط مستاجر:
- اگر تمام ملک یا بخشی از آن خراب شود یا در حال خراب شدن باشد، مستاجر می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد اجاره کند به شرطی که دیگر نتواند از آن خانه استفاده کند و یا تعمیر آن به هر نحوی غیر ممکن باشد.
- در صورتی که خانه یا ملک مذکور با ویژگی‌هایی که در قرارداد ذکر شده است، همخوانی نداشته باشد.
- در صورتی که اجازه فسخ اجاره به صورت توافقی به مستاجر از سوی مالک داده شده باشد.
شرایط فسخ شدن معامله ملکی توسط مالک:
- در شرایطی که مستاجر بدون اجازه مالک آن ملک را به شخص دیگری واگذار کرده باشد.
- در حالتی که مستاجر بیش از یک هفته در پرداخت اجاره بها تاخیر داشته باشد.
- مستاجر بدون دلیل موجه از ورود مالک به خانه جهت انجام اموری مانند تعمیرات، خودداری کند. در این شرایط مستاجر مسئول است که به مالک اجازه ورود به خانه را برای انجام اموری مانند تعمیرات را بدهد.
- در صورتی که مستاجر از خانه برای امور دیگری مانند فعالیت‌های نامشروع یا فعالیت تجاری استفاده کند.
- فسخ شدن قرارداد خرید و قرارداد فروش ملک
فسخ شدن قرارداد خرید و فروش با 3 شرط امکان پذیر است:
- دارا بودن حق فسخ قرارداد خرید و فروش ملک
- فسخ شدن قرارداد با شرایط قانونی
- فسخ شدن توافقی قرارداد که معمولاً نیاز به پرداخت خسارت از طرف فسخ کننده قرارداد ملکی دارد.
فسخ شدن یکطرفه قرارداد خرید و فروش ملک به 2 صورت انجام می‌شود:
- طبق قانون معامله ملک، این موضوع یا باید در قرارداد ذکر شده و نحوه پرداخت ضرر و زیان هم به صورت مشخص آورده شود.
- یکی از طرفین قرارداد متوجه یک تناقض در قرارداد یا در ملک معامله شده می‌شود و می‌تواند با اثبات آن به صورت یک طرفه معامله را فسخ نماید.
برای مثال اگر خانه‌ای خریداری شود و خریدار متوجه شود که این ملک با شرایطی که پیش از آن ذکر شده بود، همخوانی ندارد، می‌تواند آن را به عنوان فریبکاری در معامله اثبات کند و با پیگیری از مجاری قانونی، اقدام به فسخ یک طرفه قرارداد نماید.
فسخ شدن قرارداد پیش فروش ملک:
در زمینه پیش فروش ملک، اگر ساختمانی که احداث شده با ساختمانی که در قرارداد ذکر شده در تضاد باشد، پیش‌خریدار طبق قانون معامله ملک، حق این را دارد که اقدام به فسخ قرارداد نماید.
برای مثال شما خانه‌ای را با شرایط خاصی پیش خرید کرده‌اید، اما مساحتی که در هنگام تحویل ملک به شما داده می‌شود 5 درصد کمتر از مساحتی است که با شما توافق شده است. در این شرایط قانون معامله ملک و قانون‌گذار این حق را به شما می‌دهد که قرارداد مذکور را فسخ کنید. جالب است بدانید که اگر این مساحت 5 درصد بیشتر از مساحت مورد توافق باشد، فروشنده این حق فسخ را نخواهد داشت.
صحت معامله ملک و ضرر و زیان آن:
با وجود اطمینان کامل از بنگاه معاملات ملکی برای انجام هر گونه کاری اعم از خرید یا اجاره ملک، بازهم با خواندن متن کامل قرارداد از صحت معامله ملکی خود مطلع شوید. پیش از اقدام به هرگونه معامله‌ای حتما از اصطلاحات قانونی و حقوقی آن مطلع شوید. قید کردن یک جمله کوتاه در قرارداد می‌تواند شما را از امکان برهم زدن معامله ملکی و یا دیگر حقوقی که دارید محروم کند.
در برخی از قراردادها در قولنامه قید می‌شود که اگر هر کدام از طرفین بخواهند به دلیلی اقدام به فسخ قرارداد کنند، باید به طرف مقابل ضرر و زیان بدهند. در اغلب موارد این موضوع در قراردادها ذکر می‌شود و مبلغ مشخصی برای آن در نظر گرفته می‌شود تا طرفین قرارداد از میزان خسارت آن مطلع باشند.
خلاصه مقاله:
- فسخ در لغت به معنای، نقض، از بین بردن، تباه کردن و شکستن است که به صورت ارادی در قراردادهای ملکی اعمال می‌شود.
- هر قراردادی که تنظیم می‌شود، احتمال کنسل شدن آن وجود دارد. فسخ قرارداد در معاملات ملکی معمولاً امری رایج است که ممکن است به هر دلیل خاصی توسط طرفین قرارداد اتفاق بی‌افتد.
- در تمامی قراردادهایی مانند خرید و فروش ملک، رهن و اجاره ملک و یا قرارداد مشارکت در ساخت، می‌تواند فسخ قرارداد اتفاق بی‌افتد.
- طبق قانون معامله ملک، در هنگام تنظیم قرارداد، طرفین می‌توانند برای هر دو طرف یا حتی نفر سوم، حق فسخ در نظر بگیرند.
- در صورت مشاهده تناقض در ملک مورد نظر با ویژگی‌های ذکر شده در قرارداد، امکان فسخ قرارداد وجود دارد.
- طبق قانون معامله ملک، فسخ یکطرفه قرارداد باید در قرارداد ذکر شده و نحوه پرداخت ضرر و زیان نیز مشخص گردد.
از اینکه تا انتهای مقاله ما را همراهی کردید، بسیار سپاسگزاریم. در خصوص هر گونه مشاوره تخصصی و رایگان، خرید و فروش ملک، ساخت و بازسازی می‌توانید با ما، گروه ساختمانی جِی هوم، در ارتباط باشید.
