طبق ماده ۱۲۸۶ قانون مدنی دو نوع سند برای ملک وجود دارد که شامل سند رسمی و سند عادی ملک است. در این مقاله به این موضوع میپردازیم که سند عادی ملک چیست؟ چه ویژگی‌ها و کاربردهایی دارد؟ آیا قابلیت تبدیل شدن به سند رسمی ملک را دارد؟ چگونه می‌توان سند عادی ملک را به سند رسمی تبدیل کرد؟
سند چیست؟
در ماده ۱۲۴۸ قانون مدنی آماده است که “سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. واژه “سند” در لغت‌نامه فارسی به معنی نوشته‌ای که وام یا طلب کسی را معین سازد یا مطلبی را ثابت کند، تعریف شده است. بنابراین می‌توان نتیجه گرفت هر گونه دست نوشته و مدرکی که در دادگاه قابلیت بررسی و دفاع کردن را داشته باشد، حکم یک سند را دارد. صاحب آن می‌تواند از طریق مجاری قانونی حق خود را با توجه به مفاد سند دریافت کند.
دو ویژگی مهم در سند:
- حتما باید مکتوب و نوشته باشد.
- باید در مقام دعوا یا دفاع از دعوا در دادگاه قابل استناد باشد.
این دو شرط باعث به وجود آمدن یک سند می‌شود که با داشتن شرایطی خاص، امکان دارد به سند عادی یا سند رسمی تبدیل شود. در نتیجه اگر ادله‌ای مکتوب نباشد یا به رای دادگاه قابل استناد نباشد، دیگر سند به حساب نمی‌آید و یک نوشته‌ی عادی است.
سند رسمی و عادی ملک چیست؟
در قانون آیین دادرسی مدنی، سند رسمی دارای ویژگی‌های مشخصی است. اگر شرایط بیان شده فراهم باشد، سند رسمی به حساب می‌آید در غیر این صورت سند ملک عادی است.
سه ویژگی مهم اسناد رسمی:
- باید توسط مامور رسمی تنظیم شده باشد.
- مامور رسمی صلاحیت انجام این کار را داشته باشد.
- قوانین مربوط به تنظیم سند رسمی، رعایت شده باشد.
اسنادی که در اداره ثبت اسناد، دفاتر اسناد رسمی یا نزد سایر مامورین رسمی و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است.
طبق ماده ۱۲۸۹ قانون مدنی، غیر از اسناد مذکور در ماده ۱۲۸۷، سایر اسناد عادی است. در ماده ۱۲۹۳، قانون مدنی هرگاه سند به وسیله یکی از ماموران رسمی تنظیم شده اما مامور صلاحیت تنظیم آن سند را نداشته یا ترتیبات مقرره قانونی را در تنظیم سند رعایت نکرده باشد، سند مذکور در صورتیکه دارای امضاء یا مهر طرف باشد، عادی است.
سند عادی ملک با رسمی چه تفاوتی دارد؟
این دو سند از جهات مختلف دارای تفاوت زیادی است. سند رسمی ملک قدرت اجرایی دارد در حالیکه سند عادی ملک فاقد قدرت اجرایی است. تاریخ سند رسمی، هم از لحاظ اصحاب دعوی و هم از نظر اشخاص ثالث، معتبر است در حالیکه تاریخ اسناد عادی، برای اشخاص ثالث معتبر نیست. این مهم ترین تفاوت بین سند عادی ملک و سند رسمی آن است.
در بسیاری از موارد، افراد برای انجام امور روزمره و حتی برخی از معاملات ساده خود، سند عادی تنظیم می‌کنند. یعنی بر روی برگه و بدون دخالت مامور رسمی، سندی تنظیم می‌شود و اقدام به امضاء کردن آن می‌کنند. این اسناد نیز جزء اسناد عادی محسوب می‌شود.
بنابراین، هر نوشته‌ای که یکی از ارکان بیان شده در ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی را نداشته باشد، اما مهر، امضاء و اثر انگشت را داشته باشد، سند عادی محسوب می‌شود و اعتبار سند عادی را دارد.
کاربردی‌ترین نوع سند عادی، قولنامه است که معمولاً قبل از تنظیم رسمی سند بین دو شخص بسته می‌شود.
لازم به ذکر است که تنظیم سند رسمی، مزایایی دارد که تنظیم سند عادی آن مزایا را ندارد.
سند عادی ملک در بازار مسکن چیست؟
همانطور که پیش‌تر به آن اشاره کردیم، قولنامه‌ای که هنگام خرید و فروش ملک، بین فروشنده و خریدار امضاء می‌شود، یک سند عادی ملک به حساب می‌آید. در این حالت، قرارداد میان دو نفر تنظیم می‌شود و مامور رسمی دخالتی در تنظیم آن ندارد.
قولنامه چیست؟
قولنامه نوعی سند و قرارداد اولیه بین خریدار و فروشنده است. فروشنده قصد دارد ملکی را به خریدار واگذار کند و شرایط این واگذاری در قراردادی به نام قولنامه تنظیم می‌گردد. واگذاری ممکن است در ازای وجه کاملاً نقد خریدار، یا در قالب چند قسط با فاصله زمانی معین باشد.
در قولنامه تمام جزئیات ذکر می‌گردد و اطلاعات مربوط به سند نیز یادداشت می‌شود. همچنین نکات حقوقی مهم هنگام تنظیم قولنامه، باید به اطلاع خریدار و فروشنده برسد. سپس هر دو طرف آن را امضاء کرده و تا زمانی که معمامله، انتقال سند و انتقال وجه به صورت کامل انجام نشده، از اعتبار برخوردار است.
در مورد قولنامه و سند موقت ملک بیشتر بدانید!
اولین و مهم‌ترین بخش در قولنامه، مشخصات خریدار، فروشنده و ملک مورد نظری است که معامله بر سر آن صورت می‌گیرد. در قولنامه زمان آغاز و پایان معامله، ذکر می‌گردد. همچنین طرفین بنا بر توافقی که بین‌شان صورت می‌گیرد، حقی را برای فسخ معامله، در صورت به وجود آمدن مسئله یا شرایط خاصی، در نظر می‌گیرند.
منظور از مسئله یا شرایط خاص اینست که خریدار و فروشنده، بر طبق آن حق دارند، از نظر حقوقی و قانونی معامله را برهم بزنند. به طور مثال، عدم مطابقت اصل ملک ادعایی از سوی فروشنده با جزئیات ثبت شده در سند آن است که در این صورت، خریدار حق دارد معامله را فسخ کند. همچنین اگر خریدار مبلغ مربوط به قرارداد را در موعد مقرر شده نپردازد، فروشنده حق اعتراض و فسخ معامله را دارد.
در قولنامه‌ها معمولاً هزینه‌ای را به عنوان ضمانت اجرایی یا خسارت در نظر می‌گیرند که در مواقع لازم از سوی هر کدام از طرفین معامله، به دیگری پرداخت می‌گردد. اصطلاحاً به این هزینه‌ها “وجه التزام” می‌گویند که پایبندی هر دو طرف به معامله را تضمین می‌کند.
هنگام تنظیم قولنامه یا سند موقت ملک چه نکاتی را باید در نظر گرفت؟
اعتبار داشتن بنگاه و مشاور املاکی که قرار است قولنامه در آن تنظیم شود، مهم‌ترین نکته‌ای است که هنگام خرید ملک خریدار و فروشنده باید به آن توجه کنند. مسئله مهم دیگر این است که بنگاه املاک باید از “اتحادیه مشاورین املاک” مجوز رسمی داشته باشد. این موضوع برای خرید خانه بخصوص در شهرهای بزرگ اهمیت ویژه دارد.
اگر بنگاه املاک این مجوز قانونی را نداشته باشد، قولنامه ملک فاقد اعتبار خواهد بود و در صورت بروز مشکلات احتمالی دیگر، نمی‌توان به آن استناد کرد.
مشاور املاک، نقش واسطه بین خریدار و فروشنده را دارد. در صورت وجود هر گونه مشکل در ملک یا در پرداخت هزینه‌ها یا هر مشکل دیگری در زمینه‌ی مسائل حقوقی، طرفین به او مراجعه می‌کنند.
یکی دیگر از نکاتی که خریدار و فروشنده هر دو باید به آن توجه کنند، همزمانی معامله است.
همزمانی معامله یعنی، طرفین قرارداد قدم به قدم و به صورت همزمانتعهدات خود را اجرایی کنند.
تا زمانی که کار انتقال سند به صورت کامل انجام نشده، خریدار نباید تمام مبلغ معامله را بپردازد؛ همچنین تا زمانی که فروشنده به صورت کامل پول خود را دریافت نکرده، نباید سند را به نام خریدار انتقال دهد.
خلاصه مقاله:
- طبق ماده ۱۲۸۶ قانون مدنی، دو نوع سند ملکی رسمی و عادی وجود دارد.
- تعریف سند در ماده ۱۲۴۸ قانون مدنی: سند عبارت است از هر نوشته‌ای که درمقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد.
- واژه سند در لغت به معنای نوشته‌ای که وام یا طلب کسی را معین سازد یا مطلبی را ثابت کند، است.
- هر گونه دست‌نوشته یا مدرکی که در دادگاه قابل بررسی و دفاع باشد، حکم یک سند را دارد. صاحب سند می‌تواند از طریق مجاری قانونی، حق خود را با توجه به مفاد سند دریافت کند.
- سند باید دارای دو ویژگی باشد:
- مکتوب باشد.
- در مقام دعوا یا دفاع از دعوا در دادگاه، قابل استناد باشد.
- طبق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، اسنادی که در اداره ثبت اسناد، یا دفاتر اسناد رسمی و یا نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است.
- تنظیم سند رسمی مزایای زیادی دارد که تنظیم سند عادی برخی از آن مزایا را ندارد.
- قولنامه‌ای که هنگام خرید و فروش ملک، بین خریدار فروشنده امضاء می‌شود، سند عادی ملک است.
- در واقع تنظیم قرارداد میان دو نفر قولنامه نام دارد و مامور رسمی دخالتی در تنظیم آن ندارد.
- قولنامه نوعی سند و قرارداد اولیه بین خریدار و فروشنده است.
- فروشنده قصد دارد خانه را به خریدار واگذار کند و شرایط این واگذاری طی قراردادی به نام قولنامه مشخص می‌شود.
- مهم‌ترین بخش در قولنامه، مشخصات خریدار، فروشنده و ملک مذکور است که قرار است معامله بر سر آن صورت بگیرد.
- قولنامه زمان آغاز و پایان معامله را ذکر می‌کند.
- همچنین بنا به توافقی که بین طرفین معامله وجود دارد، حقی را برای فسخ معامله در شرایط خاص، در نظر می‌گیرند.
