گاهی اوقات خانه‌ها بیشتر از یک مالک دارند. خانه‌های قدیمی که در بافت‌های فرسوده قرار دارند، با سرمایه‌گذاری تبدیل به آپارتمان می‌شوند. مالک و سرمایه‌گذار هر دو شریک هستند و آپارتمان حدقل دو مالک دارد. در این حالت مالک و سازنده برای تفکیک سند مشاع اقدام می‌کنند. سند ملک مشاع در سهم الارث نمود بیشتری دارد. برای مثال خانه‌ای به ارث می‌رسد و هر کدام از وارثان سهمی دارند. دراین حالت ملک مشاع است و خرید و فروش آن در شرایط خاصی صورت می‌گیرد.
قصد داریم در این مقاله، نحوه تفکیک سند رسمی مشاع و تبدیل آن به سند شش دانگ را توضیح دهیم. بنابراین تا انتهای این مقاله همراه ما باشید.
سند ملک مشاع به چه معناست؟
مشاع در لغت به معنای تقسیم نشده و مشترک است. تعریف حقوقی مشاع به ملک یا مالی گفته می‌شود که دو یا چند نفر در آن سهیم باشند. اصطلاح مشاع برای زمین و ملک کاربرد بیشتری دارد. برای مثال، دو برادر خانه ای را به ارث می‌برند و هر دو به یک اندازه سهم دارند دراین صورت ملک مشاع بوده و استفاده از ملک برای هر دو مالک، امکان پذیر است. بنابراین هر گونه تصمیم برای ملک از قبیل؛ فروش، ساخت یا تعمیر لازم است با تایید هر دو مالک مشاع صورت بگیرد. هر دو نفر حق دخل و تصرف در مال را دارند در صورتی که دیگری راضی باشد.
تفاوت سند شش دانگ با سند مشاع:
در سند شش دانگ کل ملک متعلق به یک شخص است اما در سند مشاع چند نفر مالک هستند. در سند مشاع میزان مالکیت هر شخص مشخص نیست و تنها مالک بودن فرد در سند قید شده است.
گاهی نیز سند ملک مشاعی را با سند تفکیکی اشتباه می‌گیرند و تصور می‌کنند که سند تفکیکی همان سند مشاع است. سند تفکیکی به دلیل اینکه دو یا چند مالک در ملک مذکور سهیم هستند به سند مشاع شباهت دارد. سند تفکیکی ملک بین افرادی که در آن سهیم هستند تقسیم شده و قسمت‌های تقسیم شده هر کدام یک سند مجزا دارند.
دریافت سند ملک مشاع:
همانطور که پیش‌تر ذکر کردیم، مالکین حق دخل و تصرف در ملک مشاعی را ندارند. همچنین در سند ملک مشاعی میزان سهم هر مالک مشخص نشده و تنها مالکیت در آن ذکر شده است. بنابراین مالکین برای دخل و تصرف در ملک تصمیم می‌گیرند که سهم خود را از ملک مشاع مشخص کنند، در نتیجه اقدام به دریافت سند مجزا می‌کنند.
با تقاضای یکی از مالکین تقسیم ملک و تفکیک سند مشاع صورت می‌گیرد و هر کدام از مالکین به صورت مجزا سند دریافت می‌کنند.
مراحل سند زدن ملک مشاعی:
مالکین ملک مشاع که تصمیم به دریافت سند مجزا برای سهم خود دارند، باید به ترتیب مراحل زیر را طی کنند:
- ارائه درخواست تفکیک سند به اداره ثبت
- تعیین سهم هر کدام از مالکین
- تنظیم تقسیم نامه
- تنظیم صورت جلسه تفکیکی شامل مشخصات دقیق مانند؛ متراژ، تعداد واحدها و به عبارتی اطلاعات کامل سهم تقسیم شده هر کدام از مالکین
- ارسال اصل مدارک مربوط به ملک مشاع و تقسیم نامه تنظیم شده به اداره ثبت اسناد
- ابطال سند ملک مشاع و تنظیم اسنادی جداگانه برای هر کدام از مالکین بر اساس سهم آنها
اگر شما قصد خرید ملک مشاع را دارید، یا یکی از مالکین ملک مشاع هستید و با پرداخت قدرالسهم می‌خواهید مالک تمام ملک شوید، مراحل سند زدن ملک مشاع به دو صورت است:
- قبل از ثبت منتقل شود
- بعد از ثبت منتقل شود
انتقال سند قبل از ثبت ملک:
طبق ماده ۱۱۴ آیین‌نامه قانون ثبت، هرگاه ملک مشاع از طرف چند نفر درخواست ثبت شده و قبل از ثبت ملک به یک نفر منتقل شود با تذکر به اسامی متقاضیانی که ملک به نام آنها آگهی شده و انتقال داده‌اند به نام منتقل الیه در یکجا ثبت شده و سند مالکیت تمام ملک صادر می‌شود.
انتقال سند بعد از ثبت ملک:
بر اساس ماده ۱۱ آیین‌نامه قانون ثبت، هرگاه ملک مشاع در نتیجه انتقالات به یک نفر منتقل شود اسناد مالکیت قبلی باطل و سند مالکیت جدید صادر می‌شود.
طبق ماده ۵۸۳ قانون مدنی، هر یک از شرکا می‌تواند بدون رضایت شریک دیگر، سهم خود را جزئی یا کلی به شخص ثالثی منتقل نماید.
همچنین طبق ماده ۱۰۴ آیین‌نامه قانون ثبت، هنگام انتقال تمام یا قسمتی از ملک ثبت شده و یا واگذاری حقی نسبت به عین ملک سند معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک زیر ثبت ملک، ثبت می‌شود.
سند تک برگ ملک مشاع:
پیش‌تر گفتیم که اگر یک ملک دارای چندین مالک باشد، هر یک از مالکین می‌تواند اقدام به دریافت سند ملک تک برگ نماید. بنابراین هر یک از مالکین، اگر به اندازه ۱۰/۱ دانگ در ملک سهیم باشد، می‌تواند سند تک برگ مجزا براس اثبات مالکیت داشته باشد.
اگر ملک مشاع دارای سند منگوله‌دار قدیمی باشد، هر یک از مالکین بعد از تفکیک ملک مشاع می‌توانند سند مجزای تک برگ دریافت کنند.
گاهی ممکن است خانه چند طبقه‌ای و دارای چند مالک باشد، اما سند ملک به صورت مشاعی باشد. دراین صورت هر یک از مالکین می‌توانند برای دریافت سند شش دانگ اقدام کنند.
تبدیل سند ملک مشاع به سند شش دانگ در صورتی امکان پذیر است که ملک قابل افراز باشد یعنی متراژ آن اندازه‌ای باشد که به صورت استاندارد بتوان آن را به واحد یا طبقه تقسیم کرد.
مدارک لازم برای تبدیل سند ملک مشاع به سند شش دانگ:
- سند مالکیت
- کارت شناسایی
- عوارض شهرداری
- فیش آب، برق و گاز
مدارک ذکر شده به اداره ثبت تحویل خواهد شد و درخواست تبدیل سند مشاع به سند شش دانگ صادر می‌گردد.
در فرآیند تبدیل سند ملک مشاع به سند شش دانگ، شهرداری نیز باید اعلام رضایت کند. بنابراین اداره ثبت درخواست افراز ملک را با شهرداری در میان می‌گذارد. در صورت بررسی و موافقت شهرداری، اداره ثبت اجازه افراز ملک و تبدیل سند مشاع به سند شش دانگ را صادر می‌کند.
برای تبدیل سند ملک مشاع به سند شش دانگ، اداره ثبت تقسیم‌نامه‌ای برای متراژ ملک و تقسیم واحدها می‌نویسد و به مالک ادائه می‌دهد. پس از مشخص شدن تعداد واحد و طبقات از سوی اداره ثبت، مالکین باید برای دریافت سند شش دانگ واحدهای خود به این اداره مراجعه کنند.
همانطور که می‌دانید اسناد مالکیت از سال ۱۳۹۰ به بعد به صورت تک برگ است. بنابراین چنانچه سند مشاع به صورت منگوله‌دار باشد، در مسیر تبدیل شدن سند مشاع به سند شش دانگ، سند تک برگ نیز صادر می‌شود.
اگر ملک قابل تبدیل به چند سند شش دانگ نباشد، برای هر مالک یک سند تک برگ صادر می‌گردد که در آن سهم شخص از ملک را مشخص کرده است.
الزام به تنظیم سند ملک مشاع:
هیچ کدام از مالکین ملک مشاع نمی‌توانند قبل از تفکیک ملک، برای سهم خود درخواست تنظیم سند رسمی کنند. بنابراین مالکین برای تنظیم سند، ابتدا سهمشان را تفکیک و سپس اقدام به تنظیم سند رسمی کنند یا تمام مالکین تفکیک و تنظیم سند را در یک دادخواست مطرح کنند.
اگر یکی از مالکین ملک مشاع برای فروش سهم خود اقدام کند، باید تنظیم سند را به نام خریدار انجام دهد. در غیر این صورت می‌تواند درخواست الزام به تنظیم سند ملک مشاع را به دادگاه ارائه دهد و فروشنده را موظف کند تا ملک فروخته شده در سهم خود را با تنظیم سند تحویل دهد.
الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع:
اگر یکی از مالکین سهم مشاع خود را به فروش برساند، خریدار می‌تواند او را ملزم به تنظیم سند رسمی به نحو مشاع در محدوده سهم فروخته شده کند. دراین صورت شخصی که خریدار ملک است باید دادخواست خود را به فروشنده و دیگر مالکین رسمی ملک به دادگاه تحویل نماید.
سند رسمی:
سندی که توسط مامورین رسمی دولت و دفاتر اسناد رسمی در حدود وظایف و صلاحیت‌های قانونی مطابق مقررات تنظیم شود، سند رسمی نامیده می‌شود.
ارکان سند رسمی:
- تنظیم به وسیله مامورین و اشخاص دولتی
- در حد قوانین و صلاحیت مامورین
- تنظیم مطابق مقررات قانونی
دعوی الزام به تنظیم ملک مشاع:
دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملکی که تفکیک نشده است، بدون تقاضای تفکیک امکان‌پذیر نیست و رد خواهد شد.
صدور حکم مشاعی و مشارکت دادن خریدار در قسمتی از کل عرصه و اعیان ملک مورد معامله درست نیست و امکان تعارض با حقوق سایر مالکین وجود دارد.
اگر خریدار قسمتی از ملک مشاع را به عنوان مشاع خریداری کرده باشد، برای مثال 3 دانگ مشاع از یک ملک مشاعی را خریداری کرده باشد؛ می‌تواند از دادگاه درخواست صدور حکم مشاعی کند.
همچنین اگر دادگاه در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص ملک مشاعی که قبلا تفکیک نشده است، حکم صادر کند و فروشنده را به تنظیم سند رسمی وادار کند، این حکم قابل اجرا نیست. بنابراین خواهان ضمن درخواست تنظیم سند رسمی و انتقال آن باید درخواست تفکیک را نیز مطرح کند.
دعوی تفکیک سند مشاع از دعاوی غیر مالی اما دعوی الزام به تنظیم سند رسمی از دعاوی مالی است و هزینه دادرسی بر مبنای قیمت منطقه محاسبه می‌شود.
خریدار پس از صدور حکم، از واحد اجرا احکام درخواست اجرای حکم می‌کند. واحد اجرای احکام ابتدا حکم را به فروشنده ابلاغ و 10 روز برای اجرای آن فرصت می‌دهد.
اگر در این مدت فروشنده از تنظیم سند و اجرای حکم امتناع کند، خریدار به واحد اجرا اطلاع داده و و این‌بار مامور دادگاه به جای فروشنده سند را امضا می‌کند.
پس از صدور و اجرای حکم، خریدار می‌تواند اجرت المثل ایام تصرف فروشنده در مدتی که از تحویل خودداری کرده است را مطالبه کند.
دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع:
این دادخواست باید به دادگاه عمومی حقوقی ارائه و مطابق قانون هزینه دادرسی پرداخت شود. دلایل خرید ملک نیز باید به دادخواست پیوست شود. پلاک ثبتی ملکباید به صورت مشخص و دقیق در دادخواست ذکر شود.
هنگامی که دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی مطرح شد، خوانده می‌تواند طی لایحه‌ای دلایل و دفاعیات خود را به دادگاه ارائه دهد. با توجه به پرونده، دفاعیات خوانده می‌تواند ادعای فسخ یا باطل بودن مبایعه‌نامه یا ادعاهایی از جمله جعلی بودن مبایعه‌نامه و… باشد. هنگامی که تاریخ مشخص جهت تنظیم سند درمبایعه‌نامه تنظیم نشده باشد، خریدار می‌تواند با ارسال اظهارنامه و تعیین تاریخ و دفترخانه از فروشنده بخواهد که نسبت به تنظیم سند در آن تاریخ اقدام نماید.
خلاصه مقاله:
- مشاع در لغت به معنای تقسیم نشده و مشترک است.
- تعریف حقوقی مشاع: به ملک یا مالی گفته می‌شود که دو یا چند نفر در آن سهیم باشند.
- سند مشاع یعنی چند نفر مالک هستند و بخش مالکیت هر مالک دقیقاً مشخص نیست و تنها مالک بودن فرد در سند ذکر شده است.
- ملک مشاع در بحث سهم الارث نمود بیشتری دارد. هرکدام از ورثه مقدار مشخصی سهم الارث دارند و در بخشی از مال سهیم هستند. دراین حالت ملک مشاع است و هر گونه دخل و تصرف در ملک باید با تایید وارث صورت بگیرد.
- هیچ کدام از مالکین ملک مشاع نمی‌توانند قبل از تفکیک ملک، برای سهم خود درخواست تنظیم سند رسمی کنند.
- مالکین برای تنظیم سند مذکور ابتدا سهمشان را تفکیک و سپس اقدام به تنظیم سند رسمی کنند یا تمام مالکین تفکیک و تنظیم سند را در یک دادخواست مطرح کنند.
- دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک که تفکیک نشده است، بدون تقاضای تفکیک امکان‌پذیر نیست و قبول نخواهد شد.
