نوشتن اجاره‌نامه مهم‌ترین اقدام بین طرفین، در اجاره کردن مکانی مثل خانه، مغازه یا غیره است. اجاره‌نامه باید به صورت استاندارد و قانونی بین طرفین قرارداد نوشته شود. متاسفانه بسیاری از افراد این موضوع را بی اهمیت دانسته و با اعتماد کامل به طرف مقابل اقدام می‌کنند. اعتماد نادرست در چنین شرایطی موجب بروز مشکلات در آینده خواهد شد. حتی در قراردادی که با افراد نزدیک و آشناهایتان می‌بندید، حتما به صورت قانونی و در دفاتر رسمی به ثبت برسانید.
قرارداد اجاره یا اجاره‌نامه بین صاحب ملک و اجاره کننده بسته می‌شود و رابطه موٌجر و مستأجر را کاملا قانونی مشخص می‌نماید. به صاحب ملک موجر و به اجاره کننده مستأجر گفته می‌شود.
قرارداد اجاره در واقع تعهدی است که طرفین به یکدیگر می‌دهند تا در صورت بروز اختلافات به آن مراجعه کنند.
اجاره‌نامه‌ها شامل مشخصات موجر و مستأجر، میزان اجاره بها، مدت اجاره، چیزی که قرار است اجاره شود و شرایط موجر و مستأجر می‌شود.
مشخصات موجر و مستأجر در تنظیم اجاره‌نامه:
اطلاعات مربوط به موجر و مستأجر باید کاملا درست و دقیق در قرارداد اجاره خانه وارد شود. مدارکی را که طرف مقابل قرارداد ارائه میدهد، کاملا بررسی کنید. گاهی ممکن است برخی افراد با مدارک جعلی اقدام به تنظیم قرارداد نمایند. بنابراین همیشه از صحیح بودن اطلاعات اطمینان حاصل کنید. قرارداد اجاره خانه حتما باید مابین شما و مالک خانه منعقد شود. در صورت عدم حضور مالک، این قرارداد می‌تواند مابین شما و شخصی که از مالک خانه وکالت رسمی دارد منعقد شود در غیر این صورت این اجاره‌نامه ارزش قانونی ندارد.
میزان اجاره‌بها در تنظیم اجاره‌نامه:
در اجاره‌نامه، مبلغی بین طرفین توافق می‌شود که باید در زمان مشخصی از طرف مستأجر پرداخت شود که به آن اجاره‌بها می‌گویند.
در تعیین میزان اجاره‌بها مواردی مانند امکانات ملک، دسترسی‌های شهری، داشتن آسانسور و انباری، سن بنا، سطح فرهنگی و اجتماعی منطقه و محله، تاثیرگذار است. علاوه براین دسترسی‌های لازم به لوازم حمل و نقل عمومی مانند، اتوبوس، مترو، ایستگاه تاکسی و غیره موثر هستند. بنابراین هرچه امکانات بیشتر باشد، مبلغ اجاره‌بها نیز بیشتر می‌شود.
لذا در تعیین اجاره‌بها به این امکانات توجه کنید تا هزینه‌ای اضافه در برابر امکاناتی که وجود ندارد از شما اخذ نشود. توجه کنید که مبلغ اجاره‌بها شامل هزینه شارژ نمی‌شود و از مبلغ شارژ ماهانه در صورت وجود باید مطلع شوید.
در صورتی که مستأجر، اجاره‌بها را به موقع پرداخت نکند، موجر می‌تواند بدهی مستأجر را از ودیعه یا رهن کسر نماید. بعلاوه در پایان مدت قرارداد اجاره، ودیعه را با کسر از بدهی‌ها به مستأجر برگرداند.
تعیین میزان اجاره‌بها یکی از مهم‌ترین بخش‌های اجاره‌نامه است و خیلی از مواقع، بسیاری از افراد بر سر آن به توافق نمی‌رسند.
مدت زمان اجاره ملک در تنظیم اجاره‌نامه:
ذکر مدت زمان اجاره در قرارداد، یکی از موارد مهم است. زیرا بدون مشخص کردن مدت زمان اجاره، قرارداد اجاره‌نامه، از نظر قانونی اعتبار ندارد. پس از اتمام مدت زمان اجاره، مستأجر موظف است که ملک مورد نظر را تخلیه نماید. علاوه بر این، موجر نمی‌تواند قبل از این موعد، مستأجر را مجبور به تخلیه ملک نماید. متاسفانه مشکلات زیادی ناشی از مورد مشاهده می‌شود که بهتر است تمامی نکات مربوط به این موضوع در قرارداد به ثبت برسانید.
توجه داشته باشید از نظر قانونی بعد از پایان مدت زمان اجاره، مستأجر فقط هفت روز فرصت دارد تا ملک مورد نظر را تخلیه کند. و در صورت عدم تخلیه و بروز مشکل بعد از این مدت، موجر می‌تواند به صورت قانونی اقدام نماید. همچنین مستأجر باید مبلغی را به عنوان جریمه برای تاخیر در تخلیه ملک به موجر پرداخت کند. بنابراین با نزدیک شدن به پایان قرارداد، بهتر است در صورت رضایت طرفین برای تمدید اقدام نموده و در غیر این صورت برای پیدا کردن ملک جدید اقدام نمایید.
لازم است بدانید در قانون این حق به مستأجر داده شده است که در صورت تمایل به تخلیه ملک یا خانه، می‌تواند اجاره‌بهای یک ماه دیگر را به موجر پرداخت کند و ملک را تخلیه نماید. متاسفانه در این زمینه برابری بین طرفین وجود ندارد. گاهی ممکن است برای موجر سخت باشد که ملکش زودتر از زمان تعیین شده تخلیه شود. زیرا همانطور که پیدا کردن ملک یا خانه برای مستأجر کاری سخت است، پیدا کردن مستأجر هم برای موجر می‌تواند سخت و مشکل باشد. بنابراین بهتر است این مورد نیز در اجاره‌نامه ذکر گردد تا از بروز مشکل احتمالی جلوگیری شود.
در نوشتن اجاره‌نامه به جزئیات دقت کنید!
متاسفانه در کشور ما اکثر قراردادها به صورت کلی نوشته می‌شود و در آن به جزئیات پرداخته نمی‌شود. عدم توجه به جزئیات ممکن است درآینده باعث بروز اختلافات بین طرفین گردد. بنابراین بهتر است قبل از نوشتن اجاره‌نامه، تمام موارد با جزئیات پیش‌بینی گردد و در قرارداد ذکر شود.
بهتر است از بنگاه املاک و مشاوران حقوقی کمک و مشورت بگیرید و از آنها بخواهید مشکلاتی که اصولا در اجاره‌نامه ها پیش می‌آیند برای شما توضیح دهند. سعی کنید از تنظیم قراردادهای توافقی خودداری کنید و حتما برای نوشتن اجاره‌نامه، به دفاتر رسمی مراجعه کنید و قراردادتان را به صورت رسمی ثبت نمایید.
امکانات محل اجاره در تنظیم اجاره‌نامه:
در اجاره‌نامه مواردی مانند پارکینگ، انباری، تلفن، اینترنت و غیره که در اختیار مستأجر قرار می‌گیرد را ذکر کنید. زیرا ممکن است در استفاده از آنها توسط مستأجر تخلفی صورت گیرد و این تخلف متوجه موجر نباشد.
مفاهیم در اجاره‌نامه:
نکته مهم دیگر در نوشتن اجاره‌نامه، آگاهی کامل به مفاهیم مندرج در قرارداد است. اگر در اجاره‌نامه شما اصطلاحاتی نوشته شده است که معنای آنها را بطور دقیق نمی‌دانید، از مشاوران حقوقی کمک بگیرید.
داشتن شاهد برای امضا اجاره‌نامه:
بهتر است دو شاهد اجاره‌نامه شما را امضا کنند تا راحتتر بتوانید موارد قانونی را پیگیری کنید. زیرا اگر دو شاهد اجاره‌نامه را امضا کنند، دیگر هنگام بروز نقض مفاد اجاره‌نامه، نیازی به مراجعه به دادگاه‌های عمومی نخواهد بود. طرفی که ناراضی است، می‌تواند با ارائه اجاره‌نامه به شورای حل اختلاف محلی، موضوع شکایت خود را بررسی کند.
تعیین زمان باز پس‌گیری ودیعه یا رهن:
مستأجری که ملکی را اجاره کرده است، حتما مبلغی را به عنوان رهن یا ودیعه، بعد از بسته شدن قرارداد، به موجر میدهد. پس از پایان مدت زمان اجاره، موجر موظف است رهن یا ودیعه را تمام و کمال و در زمان مشخص به مستأجر بازپس دهد.
ممکن است زمان بازپس دادن ودیعه طول بکشد، بنابراین حتما در قرارداد اجاره‌نامه در مورد زمان دقیق پس گرفتن رهن یا ودیعه به توافق برسید و آن را در قرارداد ذکر کنید.
بهتر است بدانید، همانطور که موجر می‌تواند در صورت تاخیر پرداخت اجاره‌بها، جریمه‌ای تعیین کند، مستأجر هم می‌تواند برای تاخیر بازپرداخت ودیعه جریمه تعیین کند. اگر قرار است چنین جریمه‌ای به توافق برسد، حتما باید در قرارداد اجاره‌نامه درج شود. همچنین میزان جریمه توافق شده نیز باید درج گردد تا در صورت بروز مشکل، از طریق قانونی بتوان پیگیری کرد.
بررسی سلامت لوازم قید شده در تنظیم اجاره‌نامه:
برخی از ملک‌ها دارای لوازمی مانند موکت، کولر و غیره هستند که در اجاره‌نامه قید می‌شوند. بهتر است قبل از بسته شدن قرارداد از سلامت این لوازم مطمئن شوید. زیرا در صورت خرابی لوازم، موجر می‌تواند ادعا کند که وسیله را سالم به شما تحویل داده است و خسارت را از شما بگیرد.
اجاره‌نامه سندی دو طرفه است:
اجاره‌نامه را به طور دقیق بخوانید و بررسی کنید. هم متون تایپی قرارداد و هم آنچه به صورت دستی در آن لحظه نوشته می‌شود را دقیق بررسی کنید. اجاره‌نامه قراردادی دوطرفه است و حتما باید تمامی حق و حقوق‌ها برابر در نظر گرفته شود. هیچ یک از طرفین نمی‌تواند حق و حقوق بیشتری طلب کند و سرخودانه تصمیم بگیرد.
گاهی ممکن است در اجاره‌نامه مواردی ذکر شود که به یکی از طرفین قدرت بیشتری دهد. اصولاً این موارد با جملات قانونی و به زبان آنها نوشته می‌شود و ممکن است یکی از طرفین با کلمات قانونی بازی کند، و از این طریق حق و حقوق بیشتری را طلب کند. پس حتما به این موارد دقت داشته باشید! بهتر است برای جلوگیری از چنین مسائلی از بنگاه‌داران و مشاوران حقوقی مجرب کمک بگیرید.
قبل از دریافت ودیعه هیچ فرمی را امضا نکنید!
گاهی بر پایه اعتماد طرفین به یکدیگر، دو طرف فرم‌هایی را مبنی بر اعتماد قبل از دریافت وجه امضا می‌کنند. توجه داشته باشید تا زمانی که ودیعه را به صورت تمام و کمال دریافت نکردید، هیچ بندی را مبنی بر دریافت ودیعه امضا نکنید.
ملکی که اجاره می‌کنید باید تا زمان شروع اجاره شما تخلیه باشد!
گاهی درملکی که شما اجاره کرده‌اید، مستأجر قبلی هنوز حضور دارد. ممکن است به دلایل مختلفی از جمله پیدا نکردن ملک یا خانه جدید، پرداخت نکردن کامل ودیعه توسط موجر و غیره ملک تخلیه نشده باشد. این موضوع باعث بلاتکلیفی شما نیز خواهد شد پس بهتر است از تخلیه کامل ملک در زمان تعیین شده مطمئن باشید.
رسید پرداخت‌های مشترک ساختمان:
معمولاً پرداخت‌هایی در ساختمان انجام می‌شود که مدیر ساختمان مسئول جمع آوری و پرداختن آنها است. بهتر است به ازای پرداخت مبالغ، رسیدی معتبر از مدیر ساختمان دریافت کنید تا در آینده کسی نتواند ادعا کند که شما هزینه‌های مشترک ساختمان را دریافت نکرده‌اید.
شرایط استفاده از ملک مورد اجاره:
یکی دیگر از اتفاقاتی که بسیار رخ میدهد، این است که مستأجر، از ملک مورد اجاره، استفاده دیگری به غیر از کاربری آن می‌کند. موارد زیادی مشاهده شده که از ملک مسکونی استفاده تجاری شده است!
بنابراین حتما کاربری ملک مورد اجاره را در قرارداد ذکر نمایید. در صورت مشاهده تخلف توسط مستأجر، از او شکایت کرده و به صورت قانونی مورد خود را پیگیری کنید.
پرداخت هزینه تعمیرات ساختمان:
معمولاً دو نوع هزینه تعمیرات در ساختمان‌ها وجود دارد:
*تعمیرات جزئی: هزینه تعمیرات جزئی مانند تعویض لامپ و غیره با مستأجر است.
*تعمیرات اساسی: هزینه تعمیرات اساسی مانند رنگ‌آمیزی ساختمان و غیره با موجر است.
بهتر است به صورت کلی به نکات ذیل توجه کنید:
-
قبل از بستن قرارداد اجاره‌نامه، از سند مالکیت صاحب ملک اطمینان حاصل کنید.
-
هنگام بستن قرارداد اجاره‌نامه، از گرفتن چک شخصی چه توسط موجر و جه توسط مستأجر جداً خودداری کنید.
-
طبق قانون مستأجر این حق را دارد که ملک مورد اجاره خود را به شخص دیگری اجاره دهد. در صورتی که نمیخواهید چنین اتفاقی رخ دهد، حتما در قرارداد ذکر نمایید.
-
هر گونه وعده وعید حتما در قرارداد ذکر گردد و از بیان شفاهی موارد خودداری کنید.
-
تمامی مدارک مربوط به هویت طرفین قرارداد (موجر و مستأجر) کاملاً بررسی گردد.
-
اگر وسیله‌های موجود در ملک را احتیاج ندارید، حتما به موجر اطلاع دهید و آن را از قراردادتان حذف نمایید.
-
حتماً تمام موارد قرارداد را با مشاور حقوقی در میان بگذارید.
-
حتماً تمام مدارک و لوازم را پیش از امضای قرارداد بررسی کنید.
-
دو نسخه اجاره‌نامه یکی برای موجر و دیگری برای مستأجر تنظیم کنید.
-
پس از اتمام قرارداد اجاره، حتما لاشه آن را از موجر پس بگیرید.
-
ضمانت اجرای تخلف از قرارداد تنظیم کنید تا در صورت عدم رعایت شروط قرارداد، بتوانید آنها را به صورت قانونی پیگیری کنید.
-
پرداخت شارژ ساختمان را حتما در قرارداد ذکر کنید و به توافق برسید.
-
برای اجاره‌نامه تان حتما کد رهگیری دریافت کنید.
