امروزه در جامعه ما انجام معاملات با وکالت بلاعزل بسیار معمول شده است. بسیار اتفاق می‌افتد که فردی خودرویی با وکالت بلاعزل می‌خرد یا آپارتمانی با وکالت بلاعزل می‌فروشد. اما اکثر افراد از پیامدها و معایب وکالت بلاعزل آگاه نیستند. به همین دلیل افراد با تنظیم وکالت بلاعزل دچار مشکلات جدی می‌شوند. دراین مقاله به بررسی این موضوع و مشکلات آن خواهیم پرداخت.
وکالت بلاعزل به چه معناست؟
عقد وکالتی است که به موجب آن، موکل، اختیاراتی را به وکیل واگذار می‌کند و حق عزل یا برکناری او را از خود، ساقط می‌نماید. وکالت بلاعزل در دو نوع عام و خاص وجود دارد. خطرات وکالت بلاعزل شامل سوء استفاده از اختیارات، دشواری برهم زدن عقد وکالت و برکناری و عزل وکیل است.
وکالت بلاعزل عام:
موکل، در انجام کلیه امور به وکیل، اعطای وکالت نموده است. وکیل، در کلیه امور زندگی موکل، حق عمل و پیگیری دارد و تا زمانی که موکل زنده است، عقد وکالت، به قوت خود باقی خواهد ماند و وکیل عزل نمی‌گردد.
وکالت بلاعزل خاص:
موکل صرفاً در امور مشخصی به وکیل اعطای وکالت می‌کند و وکیل فقط در امور تعیین شده اختیار دارد. وکالت بلاعزل در خرید یا فروش یک واحد مسکونی با ذکر آدرس و مشخصات دقیق ملک، مثالی از وکالت بلاعزل خاص است.
خرید ملک با وکالت بلاعزل از نظر قانونی:
وکالت بلاعزل در خرید و فروش ملک از سمت فروشنده برای انجام سریع‌تر کارهای اداری به خریدار، داده می‌شود و موکل حق عزل وکیل را ندارد. وکالت بلاعزل در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود و کاملاً قانونی است. بنابراین باید در تنظیم مفاد آن بسیار دقت نمود تا دو طرف به هر دلیلی متضرر نشوند. خرید ملک با وکالت بلاعزل قابل فسخ نیست، مگر با شرایط خاص، بنابراین در امضای آن دقت کافی را داشته باشید و مفاد آن را با جزئیات بررسی و مطالعه کنید. همچنین از دادن وکالت بلاعزل به افراد ناشناس جداً خودداری کنید. خرید ملک با وکالت بلاعزل به معنای این نیست که شما صاحب ملک هستید. حتما در صورت گرفتن وکالت بلاعزل سریعاً کارهای انتقال سند را پیش ببرید و سند ملک را به نام خود ثبت کنید.
نکات مهم در معاملات ملکی با وکالت بلاعزل:
- در معاملات ملکی دقت کنید که صاحب ملک شخصی است که سند به نام اوست. اگر وکالت بلاعزل برای فروش ملک داشته باشید، تا زمانی که سند به نام شما نباشد، از نظر قانونی صاحب ملک نخواهید بود. در چنین شرایطی اگر فروشنده بدهکار باشد، طلبکاران می‌توانند ملک او را توقیف نمایند. اجرای مهریه از طرف همسر فروشنده یکی از راه‌های شایع کلاهبرداری در این زمینه است.
- محتوای وکالت نامه را دقیق بررسی کنید و صحت وکالت نامه را از دفترخانه‌ها استعلام بگیرید. وکالت نامه بلاعزل بهتر است برای انجام کارهای اداری داده شود.
- دو نسخه وکالت نامه برای خریدار و فروشنده تهیه شود. توجه کنید که امکان کلاهبرداری در وکالت بلاعزل از هر دو سمت خریدار و فروشنده وجود دارد. برای مثال خریدار با داشتن وکالت بلاعزل می‌تواند ملک را به شخص دیگری بفروشد. همچنین فروشنده با اینکه پول ملک را کامل دریافت کرده و در ازای آن به خریدار وکالت لاعزل داده است، می‌تواند به شخص ثالث ملک را مجدد به فروش برساند.
- قبل از امضای وکالت نامه بلاعزل یک مبایعه نامه در دفترخانه رسمی بنویسید و در آن حتما قید کنید که امکان فروش ملک به شخص ثالث وجود ندارد. مبایعه نامه حتما باید به امضای طرفین معامله برسد تا در صورت بروز مشکل بتوان در مراجع قانونی به آن استناد کرد.
نحوه ابطال وکالت بلاعزل در خرید و فروش ملک:
وکالت بلاعزل برای خرید ملک در موارد ذیل می‌تواند فسخ شود:
- ملک مذکور توسط خود موکل فروخته شود یا به هر دلیلی از بین برود.
در این حالت وکالت بلاعزل خود به خود فسخ می‌شود در صورتی که در قرارداد وکالت ذکر نشده باشد “حق وکالت بلاعزل رایگان است” . بنابراین براساس عرف موکل ملزوم به پرداخت هزینه به وکیل خواهد بود.
- مدت زمان تعیین شده در وکالت نامه بلاعزل به پایان رسیده باشد هم وکالت بلاعزل ابطال می‌گردد. بنابراین در خرید ملک با وکالت بلاعزل دقت کنید که حتما زمان مشخصی برای پایان وکالت بلاعزل در نظر گرفته شده باشد.
- در صورت فوت یا اثبات جنون یک طرف معامله، وکالت بلاعزل داده شده به خریدار، خود به خود فسخ می‌گردد. حتی اگر در وکالت نامه ذکر شود، بعد از فوت فروشنده نیز این وکالت قانونی است.
- وکیل بلاعزل به هر دلیلی از ادامه کار خود، استعفا بدهد و موکل با این استعفا موافقت نماید.
- موکل در وکالت نامه شرایطی را برای ابطال وکالت بلاعزل قرار داده باشد.
مدارک مورد نیاز تنظیم وکالت بلاعزل:
این مدارک شامل:
- کارت ملی و شناسنامه وکیل و موکل
- سند مالکیت ملک
شرایط خرید ملک با وکالت بلاعزل:
- خریدار با دریافت وکالت بلاعزل نمی‌تواند هر زمان که بخواهد، سند را به نام خود کند. وکالت بلاعزل تنها به این معنی است که دست فروشنده برای منحل کردن وکالت بسته است.
- این وکالت بیشتر برای انجام امور اداری تنظیم می‌گردد زیرا با فوت یکی از طرفین یا استعفای وکیل فسخ می‌شود.
- بهتر است در وکالت نامه درج شود موکل حق دخالت در هیچ یک از مراحل معامله را ندارد. زیرا در این نوع وکالت موکل می‌تواند به تمام امور مربوط به معامله وارد شود.
- هیچ‌وقت وارد یک معامله وراثتی یا شراکتی به صورت وکالتی نشوید و از معاملاتی که در آن موکلین چند نفر هستند، دوری کنید.
توجه داشته باشید در صورتی که قصد خرید ملک یا سرمایه‌گذاری را دارید، حتما قبل از اقدام از افراد یا تیم متخصص مشورت بگیرید. گروه ساختمانی جی هوم با داشتن تیم مجرب در تمامی مراحل خرید ملک از مشاوره تخصصی تا تنظیم قرارداد در کنار شما خواهد بود.
